二建交流：2020二級建造師法規王竹梅培訓視頻:建設工程物權制度
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2Z201000 建設工程基本法律知識
第四節 建設工程物權制度
王竹梅老師簡介：
專業資歷：中國人民大學碩士，近20年工程造價咨詢實戰經驗，全國高級培訓師，參與美國估價師學會出版的《不動產估價》（第11版）以及英文《不動產估價詞典》的翻譯。
教學特點：授課思路清晰、邏輯性強、講解深刻透徹、重點突出，擅于歸納、總結、辨析。將抽象的專業知識化繁為簡。輔導效果明顯，對考生的學習起到事半功倍的效果，深受學員的好評，在業界具有良好的聲譽。
1. 物權的種類（三大類）
【習題】在工程建設中，建設單位對在建工程的權利是（ ?。?。
A．債權
B．擔保特權
C．所有權
D．用益物權
【答案】C
【解析】本題考查的是物權的種類。所有權是所有人依法對自己財產（不動產或動產）所享有的占有、使用、收益和處分的權利。
【習題】下列物權中，不屬于用益物權的是（ ?。?。
A．土地抵押權
B．土地承包經營權
C．建設用地使用權
D．地役權
【答案】A
【解析】本題考查的是物權的種類。土地抵押權屬于擔保物權 ，土地承包經營權 、建設用地使用權和地役權均屬于擔保物權。
2.土地所有權（公有制兩種形式）
項目 | 內容 |
全民所有制（國有土地） | 由國務院代表國家行使權力 城市市區的土地屬于國家所有 |
勞動群眾集體所有制（集體土地） | 農村和城郊土地除由法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。（一般農村和城郊土地、宅基地、自留地、自留山） 承包經營期30年。經營期內，對承包土地進行調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報建鄉鎮人民政府或縣級農業部門批準。 |
3.建設用地使用權
項目 | 內容 |
含義 | 享有占有、使用、收益權 只存在于國有土地上 |
設立 | 可在土地的地表、地上或者地下分別設立 自登記時設立 |
取得方式 | 出讓/劃撥 |
流轉 | 轉讓、互換、出資、贈與、抵押 應訂立書面合同，不得超出剩余期限 地上附著物一并處分 |
續期 | 住宅用地，期滿自動續期 非住宅用地，依法律規定辦理 |
【2019年真題】關于建設用地使用權的說法，正確的是（ ?。?。
A．建設用地使用權存在于國家所有和集體所有的土地上
B．建設用地使用權的設立可以采取轉讓方式
C．設用地使用權流轉時，附著于該土地上的建筑物、構筑物及附屬設施應一并處分
D．建設用地使用權期間屆滿的，自動續期
【答案】C
【解析】本題考查建設用地使用權的相關規定。選項A，建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所的農村土地；選項 B，設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式；選項 D，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。
【2017年真題】建設用地使用權自（ ?。r設立。
A．土地交付
B．轉讓
C．登記
D．支付出讓金
【答案】C
【解析】本題考查的是與土地相關的物權。建設用地使用權自登記時成立。
【2016年真題】關于建設用地使用權的說法，正確的是（ ?。?。
A．建設用地使用權只可以在地上設立
B．建設用地使用權因出讓合同生效而設立
C．住宅建設用地使用權期滿自動續期
D．建設用地使用權只能存在于國家所有的土地
E．設立建設用地使用權可以采取出讓或劃撥的方式
【答案】CDE
【解析】本題考查的是與土地相關的物權。選項A，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。選項B，建設用地使用權自登記時設立。
4. 地役權的概念
5. 地役權的設立
設立地役權，應當采取書面形式訂立合同
地役權自地役權合同生效時設立
地役權非強制要求登記，未經登記的，地役權有效，但不得對抗善意第三人（注意建設用地使用權必須登記后生效，是強制的規定）
土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權（村委員不經承包人同意，不能設定地役權）
6. 地役權的變動－不得單獨轉讓
需役地及需役地的用益物權轉讓時 | 供役地及供役地的用益物權轉讓時 |
受讓人同時享有地役權 | 地役權對受讓人具有約束力 |
【2018年真題】關于地役權的說法，正確的有（ ?。?。
A．需役地上的用益物權轉讓時，受讓人同時享有地役權
B．地役權的設立是為了提高供役地的使用效率
C．地役權未經登記不得對抗需役地人
D．地役權由需役地人單方設立
E．地役權屬于用益物權
【答案】AE
【解析】本題考查地役權。A正確，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。B錯誤，地役權，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。C錯誤，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。D錯誤，設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同，所以不能單方設立。E正確，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。參見教材P18。
【習題】甲在乙擁有使用權的土地上設立地役權并辦理了登記，乙將自己的土地使用權讓給丙，關于各方權利的說法，正確的是（ ?。?。
A．甲的地役權因辦理登記而設立
B．乙轉讓土地使用權應經甲同意
C．土地所有權人設立地役權不必經乙同意
D．甲的地役權對丙具有約束力
【答案】D
【解析】本題考查的是地役權。選項A，地役權自地役權合同生效時設立，不強制要求登記。選項B，沒有規定轉讓土地使用權須經地役權人同意。選項C，正確的說法應為土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。選項B和選項D，供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。故在這里乙轉讓土地使用權可以不用經甲同意。
7. 物權的設立與轉讓（可基于合同或法律規定）
【2019年真題】甲施工企業與乙簽訂了機動車買賣合同，該車輛所有權自（ ?。r發生移轉。
A．交付
B．合同成立
C．合同生效
D．車輛完成登記
【答案】A
【解析】本題考查動產物權的設立和轉讓。動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。船舶、航空器和機動車等物權的設立，變更轉讓和消滅，未經登記不得對抗善意第三人。登記僅為對抗要件，不是生效要件。也就是不登記也生效，只是不能對抗善意第三人。
【重點難點】不動產登記（產權證）與合同效力（買賣合同）的關系
項目 | 內容 |
一般情況 | 合同自合同成立時生效 未辦理物權登記的，不影響合同效力 |
特殊規定 | 但法律規定或合同有約定的，必須按其規定或約定（如抵押必須登記生效） |
【案例解析】合同的效力與物權的生效是不同的范疇
（一房二賣的案例）甲繼承了一套房屋，在辦理產權登記前以一紙協議將房屋出賣并交付給乙。自己辦理產權登記后，又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權轉移登記。
（1）甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同是否有效?
（2）此案如何處理
【答案】
（1）甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同是否有效
合同自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同均有效。
（2）此案如何處理
甲和丙之間已辦理了過戶登記，物權已設立，因此丙取得該房屋的所有權。
因甲與乙之間的房屋買賣合同有效，而甲無法向乙履行合同，故應承擔違約責任。
【例題】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向對方支付購房款20%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過戶登記手續。則下列說法中錯誤的是（ ?。?。
A．甲與乙簽訂的房屋買賣合同有效
B．甲必須收回房屋并向乙方交付
C．丙取得該房屋的所有權
D．乙不能要求甲實際交付該房屋，但可以要求甲承擔違約
【答案】B
【解析】本題考查的是不動產登記與合同效力的關系。當事人之間訂立有關設立不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，本題中兩個房屋買賣合同都有效，房屋由于登記在丙的名下，乙不能要求甲實際交付該房屋，但可以要求甲承擔違約。
【2019年真題】關于不動產權設立的說法，正確的是（ ?。?。
A．不動產權變動未經登記，不影響當事人之間訂立的消滅不動產權合同的效力
B．依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記
C．不動產權的設立屬自愿登記
D．不動產權自合同成立時設立
E．不動產權物權登記由不動產所在地的登記機構辦理
【答案】ABE
【解析】 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，自 一記載于不動產登記簿時發生效力 。經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外 。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記 。 不動產登記， 由不動產所在地的登記機構辦理。
【例題】根據《物權法》，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，該合同效力為（ ?。?。
A．合同自辦理物權登記時生效
B．未辦理物權登記合同無效
C．合同生效當然發生物權效力
D．合同自成立時生效
E．未辦理物權登記不影響合同效力
【答案】DE
【解析】本題考查的是物權的設立、變更、轉讓、消滅和保護。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
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2020二級建造師法規王竹梅培訓視頻:建設工程代理制度
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二建復習攻略：
二建考試，作文先列提綱再動筆寫。
有些同學喜歡拿著筆就寫。
這樣很容易寫著寫著就走題，或者寫到一半就寫不下去了，這種情況下同學們是沒有時間重新寫一篇作文的，所以大家一定要先列好提綱再動筆寫。
建議考生在備考的過程中還是要擺正自己的心態，盡力去復習，可以通過多做二建考試模擬題的方式來查漏補缺。
二建考試閱讀具有閱讀功能，抄有抄的作用，而閱讀與動手相結合，則會產生新的學習效果。
二建考試考試考試題型及分值，第Ⅱ卷：短文，l題，25分。
參加考試時，考生可將鉛筆削成扁方形，寬度易窄于信二建報名方法息點的寬度，以利于快速填涂。
如果你在背誦時還做著其他的事情，如何提高效率和準確率。
二建考試成績的提高離不開做題，掌握了正確的做題方法，做題的速度和準確率自然會隨之升高。
二建考試快速解答選擇題，要靠基礎知識的熟練和思維方法的靈活以及科學、合理的巧解，二建考試大綱應盡量避免小題大做。
二建考試備考攻略：要全面復習：不要指望哪里有什么特別好的書或者資料這類的“靈丹妙藥”，完全靠自己一步一個腳印地走下來。
現在好多大學生中文基礎不好，一定要注意，努力提高。
二建考試復習心得，認真精讀、突出重點。
有了對教材的初步了解，教材的整體結構已了然于胸。
考生復習時，不能盲目背題，而是要掌握規律。
二建考試的背誦包括五個方面：重點詞匯、常用套語、精彩句子、優秀段落、經典篇章。
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